Finden Sie den beste Immobiliendarlehen für Ihr Finanzierungsprojekt!
Ein Darlehen für Immobilien mag auf den ersten Blick sehr schwierig erscheinen. Um nicht in die Irre zu gehen, hilft unser interaktiver Finanzleitfaden zu den Hypothekarkrediten. Sie können Schritt für Schritt mit dem Artikel arbeiten oder einfach Punkte auswählen, die für Sie relevant sind.
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Finanzierung oder Immobilien, was kommt zuerst?
Immobilienfinanzierung ist in der Regel eine lebenslange Entscheidung. Für viele Menschen ist der Wunsch, ein Haus zu besitzen, nicht nur eine finanzielle Frage, sondern der Wunsch nach einem Leben in den eigenen vier Wänden. Wir empfehlen im Voraus zu überlegen, wie groß die Wohnung oder das Haus sein sollte, wo sie liegen soll und welche Qualitätsstandards gegeben werden sollten.
Der Berater informiert Sie über die finanziellen Konditionen ab und kann bereits anhand Ihrer Angaben Tipps für eine perfekte Immobilienfinanzierung geben. Wir empfehlen an dieser Stelle die Experten von Optifin – Machen Sie heute über unser Formular ihren Beratungstermin aus!
Ein Finanzberater gibt Ihnen eine Preisspanne, die es Ihnen ermöglicht, Immobilien mit gutem Gewissen zu suchen.
Wird die ideale Immobilie gefunden und besucht, und ist die Finanzierung bereits vorab geklärt und muss der Deal nur noch bestätigt werden. Es erleichtert auch die Verhandlung mit einem Makler oder dem Verkäufer von Immobilien.
Was sind die zusätzlichen Kosten?
Bei der Immobilienfinanzierung gibt es ein paar zusätzliche Gebühren, bei denen Sie sich schon besser fühlen, wenn sie im voraus geprüft sind.
Zusätzliche Gebühren liegen je nach Finanzierung zwischen 10 % und 15 %. Ihr Finanzberater berechnet dies für Sie im Voraus und berücksichtigt dies
bereits in der Berechnung der Hypothek.
KOSTEN
- Immobilienmakler 3 % + 20 % MwSt.
- Notargebühren 1-3 % + 20 % MwSt.
- Grundbucheintrag 1.1 %
- Grunderwerbssteuer 3,5 %
FINANZIERUNGSKOSTEN
- Bearbeitungsgebühr 3 % des Darlehensbetrags
- Registrierung von Pfandrechten 1,2 % des Darlehensbetrags
Immobilienmakler
Die meisten Wohnungen aber auch Häuser werden mit Hilfe der Vermittlung von Maklern verkauft.
Die Makler Provision für einen Broker beträgt normalerweise 3 % (kann jedoch bis zu 4 % betragen). Hinzu kommt die Mehrwertsteuer von 20 % der Provision. Die Maklerkommission kann verhandelt werden.
Notargebühren
Für die Registrierung und Beglaubigung des Kaufvertrages, Eintragungen in das Grundbuch und für ähnliche Dokumente ist ein Notar erforderlich. In den meisten Fällen kümmert sich der Makler der Immobilie um die Abrechnung mit dem Notar. Die Kosten sind nicht die gleichen, können aber zwischen 1 % und 3 % liegen.
Eintragung im Grundbuch
Im Falle einer Immobilienfinanzierung wird die Bank oder eine Bausparkasse in das Grundbuch mit aufgenohmen. Die Kosten dieser Registrierung betragen 1,1 %.
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf von Immobilien (einschließlich Eigentumswohnungen) wird eine sogenannte Grunderwerbssteuer erhoben. Das sind 3,5 % des Kaufpreises. Eine andere Ausnahme greift, wenn die Immobilie in der Familie gekauft bzw. verkauft wird. Es gibt sogenannte Staffeltarife.
Einmalige Provision
Für das Darlehen wird die sogenannte Bearbeitungsgebühr erhoben. Normalerweise sind es 3 %. Sie kann jedoch durch einen kompetenten Finanzberater erheblich reduziert werden, obwohl er dies als Belohnung mit der Bank teilt. Dank seiner Erfahrung kann er die besten Bedingungen für Sie rausschlagen.
Nebenkosten der Finanzierung
Sie bestehen hauptsächlich aus einem Grundbucheintrag mit 1,2 % vom Darlehensbetrag
Wie viel Aufwand ist tragbar? – Leistbare Rate für den Baukredit in Österreich berechnen
Die maximale Höhe der Finanzierung lässt sich am besten berechnen, indem Sie die Einnahmen und Ausgaben mit der Erfolgsrechnung vergleichen. Das für Bekleidung, Lebensmittel und Freizeit benötigte Gesamtguthaben wird jeden Monat der letzten Lebenshaltungskosten-Rechnung hinzugefügt. Natürlich sollte man nicht so viel wählen, dass es keine Reserve mehr gibt.
Es gibt immer zwei Möglichkeiten, dieses Thema zu betrachten. Eine ist die Berechnung von Banken (die sich wiederum stark unterscheiden), die andere beinhaltet die realistische Selbsteinschätzung.
Banken haben vordefinierte Budgetrechnungen, nach denen beispielsweise ein Auto als Wert akzeptiert wird. Die Finanzierung wird normalerweise mit einem Zinssatz von 6 % extrapoliert, um das ungünstigste Szenario zu erhalten.
Viele monatliche Ausgaben sind jedoch nicht enthalten oder zu hoch angegeben. Als Kreditnehmer müssen Sie sich immer selbst beaufsichtigen und sehr kritisch und realistisch sein.
Beispielsweise sollten Sie das 13. und 14. Gehalt nicht mit einplanen, damit dieses Geld für unvorhergesehene Zwecke und zur Erholung zur Verfügung bereit steht.
Ein Haus oder Wohnung zu besitzen und sich diese auch leisten zu können, sollte die beste Voraussetzung für die Zukunft sein. Es ist am besten, Auszüge vom persönlichen Konto der letzten Monate kritisch zu betrachten und denselben Betrag zu verwenden.
Welche Finanzierungsformen gibt es?
Bankkredit
Die klassische Form ist das Immobiliendarlehen. Die Bank vergibt ein Darlehen, das einem Kleinkredit oder Konsumentenkredit ähnelt, und hat einen Zinssatz gekoppelt an den EURIBOR.
Baudarlehen
Die Kreditbaugesellschaft hat den sogenannten Zinskorridor. Dies bedeutet, dass es ein niedrigeres Zinslimit von 3 % gibt (somit erhalten Sie keine Vorteile, auch nicht durch niedrigere Zinssätze) und einen maximalen Zinssatz von 6 % (Sie sind vor hohen Zinssätzen geschützt).
Es gibt auch eine Obergrenze von € 180.000, falls ein höherer Kreditbetrag erforderlich ist, sollte dieser mit einem Bankkredit finanziert werden.
Eine interessante Option ist jedoch immer noch die Kombination zwischen einem Bausparkredit und (jetzt) einem günstigen Bankkredit. Beispielsweise war ein Teil gegen Zinserhöhungen versichert und der andere Teil der Finanzierung war in Niedrigzinsphasen so günstig wie möglich.
Fixzinskredit
Banken und Bausparkassen bieten auch Kredite mit festem Zinssatz an. Fälligkeiten sind begrenzt. Unter guten Bedingungen endet die Laufzeit in der Regel nach 10 Jahre. Längere Laufzeiten sind möglich, aber die Zinssätze werden steigen, und die Option wird weniger vorkommen.
Es sind auch Vereinbarungen möglich, in denen die ersten 10 Jahre fest und dann variabel sind.
Wohnbaukonto
Für die Reparatur oder bei Neubauten ist ein Konto für die Wohnungsbuchhaltung erforderlich. Bei neu errichteten Immobilien stellen die Banken (abhängig von der Eigenkapitalquote) nicht die volle Finanzierung zur Verfügung.
Grund ist die Ermittlung des Marktwertes (Hauswert) des Immobilien Gutachters. Beim Baubeginn hat die Immobilie nur den Wert des Grundstücks, von dem maximal 80-100 % finanziert werden können.
Um zum ersten Bauabschnitt zu gelangen, benötigen Sie natürlich mehr Geld. Hier springt das Wohnbaukonto ein. Von dort werden beispielsweise die Kellergrabungen bezahlt. Nach Abschluss der Bauphase überträgt die Bausparkasse oder Bank den höheren Marktwert auf das Wohnungbaukonto. Dies wird in Teilen fortgesetzt, bis das Bauprojekt abgeschlossen ist. Die Berechnung von Wohnbaukontos übernimmt für Sie einen guten Finanzberater.
Welche Subventionen gibt es?
Das Unterstützungssystem in Österreich ist in allen Bundesländern sehr unterschiedlich und variiert. Sie finden im Internet eine Liste der aktuellen Subventionen je nach Bundesland. Auch Ihr Finanzberater hilft Ihnen gerne weiter und entwickelt ein Gesamtkonzept für Sie.
Wie hoch soll die Eigenkapitalquote sein? – Eigenkapital bei der Baufinanzierung in Österreich
Im Wesentlichen wird empfohlen, dass der Anteil der Eigenmittel in Höhe von 20 % des Marktwerts entspricht (nicht dem Kaufpreis).
Je nach finanzieller Situation ist es jedoch möglich, die Finanzierung größtenteils auf eigene Kosten oder sogar ohne ein Darlehen zu finanzieren. Dies hängt stark von der ausgewählten Bank ab, da jedes Finanzinstitut eigene Regeln hat, die sich während des Jahres auch ändern können.
Die Finanzberater kennen die lokalen Banken und wissen genau, an welche sie sich wenden, welche Bank die beste ist und wo sie die besten Bedingungen für den Kredit erhalten.
Welche Lieferzeit ist die richtige?
In der Tat sollten Sie immer eine Laufzeit wählen, um so schnell wie möglich abzuschließen. Der Kreditvertrag muss in jedem Fall eine vorzeitige Sonderzahlung ermöglichen.
Wenn Sie jedoch die finanziellen Mittel haben, um den Kredit schneller auszuzahlen, können Sie den vorzeitig tilgen. Von den Anlageformen wie der Lebensversicherung wird abgeraten, da einerseits die aktuellen Erträge nicht mehr rentabel sind und andererseits eine flexible Rückzahlung nicht vorgesehen ist.
Was für diesen Zweck angespart wurde, muss jedoch beiseitegelegt werden und darf nicht für andere Projekte verwendet werden. Dieses Geld sollte nur im Notfall abgehoben werden.
Wie finden Sie den günstigsten Anbieter?
Die Bedingungen für die Finanzierung von Immobilien sind von mehreren Faktoren abhängig. Dies umfasst die Kreditwürdigkeit der Kunden, das Eigentum selbst, den aktuellen Zinssatz und Verhandlungsgeschick.
Welche Dokumente werden benötigt?
- Persönliche Dokumente
- Kopie des Ausweises (Reisepass oder Führerschein)
- Meldezettel
- nach Verfügbarkeit: Arbeitserlaubnis, Aufenthaltserlaubnis (nicht EU-Bürger), Freizügigkeitsbescheinigung
- Dokumente für Mitarbeiter
- Lohn- oder Gehaltsabrechnungen (letzte 6 Monate)
- Jährlicher Zahlungseingang oder Lohnbestätigung, Arbeitsvertrag
- Rentenbeweis
- Mietverträge
- Bestätigung der Eigenmittel (Kontoauszug, Depot, Sparkonto)
- Basisdokumente (Vertrag, Kontoauszug)
- Kontoauszug für bestehendes Darlehen / Leasing
- Darlehensverträge
- Lebensversicherungspolizze
- Risikoversicherungspolizze
- Nachweis der Anzahlung
- Dokumente für Selbständige
- Betriebskonzept / Unternehmenspräsentation
- Berechnung der Rentabilität
- Kontostand oder E-A-Konto (2 Stück, max. 18 Monate)
- Bilanz des laufenden Geschäftsjahres
- Letzte 2 Einkommensteuerschätzungen
- Letzte 2 Steuererklärungen
- Invaliditätsversicherung
- Andere Arten von Versicherungen
- Kontoauszug beim Finanzamt (maximal 3 Monate)
- Krankenversicherungsnachweis (maximal 3 Monate)
- Balance Score, Quick Check
- Krankenversicherungsverträge (mit Ärzten)
Immobilienunterlagen
- Kaufvertrag oder Entwurf eines Kaufvertrages
- Brokerage-Broschüre (Objektbeschreibung)
- Fotos des Objekts
- Auszug aus dem Grundbuch (oder Grundbuchnummer und Katastralgemeinde)
- Hausversicherung
- Kosten des Kundensortiments
- Bewertungen
- Gebäudeplan
- Wohnungsplan (alt und neu für Renovierung, Renovierung)
- Der Kaufvertrag “alt” (beim Verkauf von Immobilien, um sie als Eigenmittel zu verwenden)
Wie schützen Sie sich vor Zinserhöhungen?
Im Moment befinden wir uns in einer Niedrigzinsphase mit absolut geringen Zinsen.
Da die Zinssätze so niedrig sind, ist die Wahl der Form einer Finanzierung eher zweitrangig. In der Regel wird das billigste und günstigste Angebot gewählt.
Die Zinssätze können jedoch jederzeit wieder steigen. Selbst die berühmtesten Experten der Wirtschaft können die Zukunft nicht hervorsehen. Sie sollten sich daher zumindest Gedanken über die Möglichkeit einer Zinserhöhung machen.
Sie haben drei Möglichkeiten, sich vor wieder ansteigenden Zinsen zu schützen:
- Baudarlehen
- Fixzinskredit
- prozentuale Obergrenze
Die ersten beiden Formen der Finanzierung wurden bereits im Abschnitt “Welche Finanzierungsformen werden?” erläutert.
Zinslimits hingegen sind Produkte, die zusätzlich zur Finanzierung eingekauft werden. Es ist eine Art Sicherheit, Investition oder Spekulation. In diesem Fall wird es jedoch so eingesetzt, dass es vor steigenden Zinsen schützt.
Um eine Finanzierung in Höhe von 150.000 Euro – bei 6 % – zu erhalten, gehen Sie folgendermaßen vor:
Der Grenzzinssatz ist eine Art “Zinssatz” für das Wachstum der Zinssätze. Sie können beispielsweise ein Zinslimit von 6 % (bestimmter Zinssatz + EURIBOR) und in Höhe von 150.000 Euro für einen Zeitraum von 10 oder 15 Jahren kaufen.
Wenn die Zinssätze in diesem Zeitraum unter 6 % bleiben, passiert nichts. Steigen die Zinssätze jedoch auf 7 %, wird die Differenz, d. h. 1 % laufend als Guthaben verteilt.
Sie zahlen also Zinsen für das Darlehen, erhalten jedoch einen Zinssatz von 1 % wegen der Zinsgrenze, die vor dem Verfalldatum erneut verteilt wird, oder bevor die Zinssätze wieder unter 6 % fallen.
Was zunächst etwas kompliziert erscheint, wird von einem kompetenten Finanzberater ausführlich erläutert.
Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus scheuen viele Kunden Zinsbegrenzungen. Das Problem ist, dass mit höheren Zinssätzen auch die Kosten für die Verzinsung von Zinsen steigen.
Der Traum vom einem eigenen Heim ist in kaum einem europäischen Land stärker als in der Bundesrepublik Österreich. Bereits 38 Prozent * der Österreicher sind Hausbesitzer und damit viel zufriedener als die Mitbürger in den meisten Mietobjekten.
Die meisten wurden durch ein Immobiliendarlehen finanziert. Dies sagt eine Studie der Integral, eines Forschungsinstituts für Markt und öffentliche Meinung. Nicht nur das Haus oder die Wohnung kann nach Ihren Wünschen gestaltet werden, sondern auch die Sicherheitsleistung, die das Haus bietet. Nach der Bezahlung werden die Wohnkosten minimiert und garantieren ein sorgenfreies Leben im Alter.
Die richtige Finanzierung für Ihr Zuhause zu finden, sollte nicht schwierig sein.
Wie berechnen Sie die Konditionen eines Immobiliendarlehens?
Die Bedingungen für die Finanzierung von Immobilien sind mit verschiedenen Aspekten verbunden. Dies ist zum Teil der sogenannte Marktwert Ihrer Immobilie. Die Bank bewertet die Immobilie von Experten so realistisch wie möglich. Der erhaltene Betrag ergibt den Marktwert für die Finanzierung. Dies kann höher oder niedriger sein als der Kaufpreis oder die Herstellungskosten.
Natürlich spielt Ihre Bonität auch bei Immobiliendarlehen eine wichtige Rolle.
- Wie ist das Einkommen gegenüber den Ausgaben?
- Welche Reserven stehen den Kreditnehmern zur Verfügung?
- Ist zusätzliches Geld in Form von geerbtem Land oder anderen Spendern von Eltern oder Angehörigen zu erwarten?
Die Kapitalkomponente ist ebenfalls Teil der Bonität und bietet Banken neben ihrem monatlichen Einkommen einen wichtigen Indikator. Auf dieser Grundlage berechnen die Banken für jedes Darlehen die maximal mögliche monatliche Rate.
Dabei liegt der Fokus auf der realistischsten Betrachtung unter Berücksichtigung von Faktoren wie steigenden Zinssätzen oder vorübergehender Arbeitslosigkeit oder Elternurlaub und folglich einem Einkommensrückgang. Die Rückzahlung des Darlehens sollte außerordentlich jedenfalls machbar sein.
Ein weiterer Aspekt der Konditionsberechnung ist die Form der Finanzierung selbst: So gibt es zum Beispiel Darlehen von Banken und Bausparkassen mit eigenen Sicherheiten und Konditionen oder einer Finanzierung in einer Fremdwährung, wie dem Schweizer Franken oder Yen.
Faktoren für die Berechnung der Konditionen der Immobilienfinanzierung
- Marktwert der Immobilie
- Kredit
- Einkommen
- Anteil der eingenen Mittel
Finanzierungsform eines Immobiliendarlehens
Die Darlehensbedingungen für den Immobilienkredit selbst bestehen dann aus einem Basiszinssatz und einem Bankzuschlag. Der Leitzins für die meisten Finanzierungsformen ist der EURIBOR.
Dies ist einer der Referenzzinssätze, mit dem sich Finanzinstitute in Europa einander Geld leihen. Dann berechnet die Bank ihre Marge, d. h. den Betrag, den die Bank selbst verdient. Am Ende führt dies zu einem für Sie gültigen Darlehenssatz.
Der Zinssatz besteht aus diesen Sätzen:
- Zinssatz (Euribor)
- Bankenkommission oder Margin
Bekommen Sie einen Kredit für Immobilien ohne Kapital?
Diese Frage kann leider nicht pauschal beantwortet werden. Als Faustregel gilt, dass 20 % der Gesamtkosten eines Darlehens in Form von Eigenmitteln vorhanden sein sollten. Wie im vorigen Kapitel erläutert, müssen viele Aspekte berücksichtigt werden.
Wenn Sie beispielsweise eine Lebensversicherung haben, die eine Bank als Sicherheit anbieten kann, wird diese je nach Bank auch als Eigenkapital verbucht. Bei hervorragenden Kreditratings oder Immobilien mit einem sehr guten Marktwert (Immobilie ist nach Ansicht der Bewertung mehr wert als dafür bezahlt wird), gibt es je nach Darlehen auch Ausnahmen von der 20 % -Regelung.
In jedem Fall empfehlen wir Ihnen, mit einem Finanzmakler zu sprechen, der Ihnen schnell die Optionen zeigt und Ihre Finanzierung an die Bank weiterleitet, die Ihren Bedürfnissen am besten entspricht.
Welche Optionen gibt es in Österreich?
Folgende Immobiliendarlehen stehen in Österreich zur Verfügung:
- Hypothekendarlehen
- Baudarlehen
- Währungskredit
Ein Hypothekendarlehen steht noch in verschiedenen Sonderformen zur Verfügung, von denen das wichtigste ein Annuitätendarlehen ist. Der Darlehensbetrag wird mit Zinsen hochgerechnet und in monatliche Zahlungen aufgeteilt. Die Rückzahlung erfolgt zunächst mit einem größeren Zinsanteil und abzüglich der Rückzahlung und ändert den Anteil von Jahr zu Jahr zugunsten des Abschreibungsanteils. Der Vorteil ist, dass die monatlichen Zahlungen für die gesamte Laufzeit (mit Ausnahme von Zinsschwankungen) in etwa gleich bleiben. Da zu Beginn der Finanzierung ein deutlich höherer Darlehensbetrag verzinst wird, können sonst sehr hohe Darlehensbeiträge gezahlt werden.
Der Bausparkredit ist in der Bundesrepublik Österreich sehr beliebt. Die Begründung dafür ist die Obergrenze der Zinssätze der Bausparkassen. Ein besonderes Merkmal dieser Kredite ist die Obergrenze des Zinses von 6 %.
